Prinsjesdag: Prinsjesdag: de fiscale wijzigingen voor vastgoed

Op Prinsjesdag zijn er een aantal belangrijke veranderingen in het belastingbeleid  aangekondigd. Zo zijn er ook een aantal ingrijpende wijzigingen met betrekking tot vastgoed bekend gemaakt. In deze blog gaan  we dieper in op deze fiscale ontwikkelingen en op de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarkt.

Earningsstrippingmaatregel op de schop

Sinds 2019 is er een algemene beperking op de renteaftrek voor alle bedrijven die vennootschapsbelasting betalen. Deze regel is door de Europese Unie ingevoerd om belastingontwijking tegen te gaan en voorkomt dat bedrijven hun winst verlagen door middel van rentebetalingen. De earningsstrippingmaatregel beperkt hierdoor de mogelijkheid om rente af te trekken.

De earningsstrippingmaatregel houdt in dat bedrijven de rente die ze betalen en ontvangen, alleen kunnen aftrekken als het totaal van deze rente niet hoger is dan 20% van de gecorrigeerde winst (vanaf 2024). Er geldt een drempel van 1 miljoen euro aan netto rentelasten. Dit betekent dat rente tot dit bedrag volledig aftrekbaar blijft.

Bij verhuur aan derden vervalt de drempel van €1 miljoen

Er wordt door vennootschapsbelastingplichtigen dankbaar gebruik gemaakt van deze drempel. Belastingplichtigen knippen zich steeds vaker op in verschillende vennootschappen om zo met iedere vennootschap afzonderlijk gebruik te maken van de drempel. Met name bij  verhuur van vastgoed speelt het fenomeen opknippen van vennootschappen een grote rol. Het kabinet heeft daar in het Belastingplan 2025 een einde aan willen maken door middel van de antifragmentatiemaatregel. Het kabinet wil  de earningsstrippingmaatregel  per 1 januari 2025 wijzigen met betrekking tot vastgoedlichamen. 

Als deze onroerende zaken binnen de eigen onderneming of binnen de groep worden gebruikt, geldt dit niet als verhuur aan derden. Een vennootschap waaraan wordt verhuurd, moet een ‘verbonden lichaam’ zijn, wat betekent dat er een direct of indirect belang van minstens 1/3 tussen de vennootschappen moet zijn. Daarnaast moet het totaal van de bezittingen worden aangepast voor de bezittingentoets. Deelnemingen die onder de deelnemingsvrijstelling vallen, vorderingen op verbonden lichamen of personen en buitenlandse bezittingen die in Nederland zijn vrijgesteld, tellen niet mee. 

Verhoging van het percentage van de earningstrippingsmaatregel

Het kabinet heeft besloten om het percentage van de earningsstrippingmaatregel te verhogen naar 25%. Dit betekent dat rente boven 25% van de gecorrigeerde winst of boven de drempel van 1 miljoen euro niet meer aftrekbaar is bij het berekenen van de winst. Voor sommige bedrijven betekent dit dat ze meer rente kunnen aftrekken. Voor vastgoedlichamen met verhuurd vastgoed aan derden geldt dat rente boven 25% van de gecorrigeerde winst niet aftrekbaar is, omdat de drempel van 1 miljoen euro voor deze lichamen zal komen te vervallen.

Algemeen woningtarief overdrachtsbelasting aangepast

Als je in Nederland een stuk grond of een pand koopt, betaal je overdrachtsbelasting. Daarnaast betaal je ook overdrachtsbelasting over rechten op onroerende zaken en over aandelen van een B.V. of N.V. waarvan de bezittingen grotendeels uit onroerende zaken bestaan. De tarieven zijn de laatste jaren nogal eens gewijzigd. In het Belastingplan 2025 is wederom een tariefswijziging aangekondigd.

Er zijn twee tarieven voor de overdrachtsbelasting. Voor een woning waarin je zelf gaat wonen en waar de startersvrijstelling (0%) niet voor geldt, betaal je 2% overdrachtsbelasting. Voor alle andere onroerende zaken is het tarief 10,4%. Dit tarief is in 2023 verhoogd van 8% naar 10,4%, maar in het Belastingplan 2025 heeft het kabinet voorgesteld om deze verhoging per 1 januari 2026 weer terug te draaien. Dit is bedoeld om het aanbod van huurwoningen te vergroten door investeringen in huurwoningen te stimuleren.

De mogelijkheid om gebruik te maken van de startersvrijstelling wordt uitgebreid naar de verkrijging van de economische eigendom van een woning. Dit betekent dat niet alleen de juridische eigendom (het officiële eigendom op papier), maar ook de economische eigendom (het recht op de voordelen van de woning, zoals huurinkomsten en waardestijging) onder de vrijstelling kan vallen, zolang aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Laat je goed adviseren als je gebruik wil maken van deze mogelijkheid. 

Conclusie

Op het gebied van vastgoed gaan een aantal ingrijpende veranderingen plaatsvinden. Het is dan ook belangrijk om deze veranderingen in ogenschouw te nemen op het moment dat je vastgoed hebt of wil kopen. 

Heb je vragen over wat deze veranderingen specifiek voor jou betekenen? Neem gerust contact op voor een vrijblijvend adviesgesprek. Je kunt ons altijd bellen op 088 321 0800 of mail naar info@bentacera.nl. Samen maken we de gevolgen op het gebied van vastgoed inzichtelijk voor jou. 

Deze blog is geschreven door: Raywan Bejaoui.