Vastgoed en belasting; kies je voor box 3 of een BV?

De recente uitspraken van de Hoge Raad over de belastingheffing in box 3 hebben directe gevolgen voor vastgoedbezitters. Deze beïnvloeden de fiscale behandeling van jouw vastgoed en kunnen leiden tot hogere belastingaanslagen. Het is daarom belangrijk om nu te bepalen of het voordeliger is om vastgoed privé (in box 3) te houden of onder te brengen in een besloten vennootschap (BV). 

Door de fiscale gevolgen goed in kaart te brengen en je vastgoedstrategie daarop aan te passen, kun je belasting besparen en jouw vastgoed fiscaal optimaal beheren.

In deze blog behandelen we de belangrijkste fiscale keuzes rondom vastgoed in box 3 of een BV. Je leest over recente rechtspraak, concrete belastingberekeningen en we gaan in op de voor- en nadelen van eventuele overbrenging van vastgoed in een BV wanneer je op dit moment reeds in het bezit bent van vastgoed in box 3.  Door op de onderstaande titels te klikken kom je direct bij het onderwerp van jouw keuze:

• Wat betekenen de recente uitspraken van de Hoge Raad voor vastgoed in box 3?
• Voorbeeldberekening: rechtsherstel op basis van het werkelijke rendement
• Leegwaarderatio en de waarde in het economische verkeer; wat betekent dit voor jouw vastgoed?
• Wet werkelijk rendement; het nieuwe box 3 stelsel
• Voorbeeldberekening belastingheffing op basis van de voorstellen voor het nieuwe box 3 stelsel
• Is vastgoed aanhouden in een BV fiscaal aantrekkelijker?
• Conclusie: wat is de beste strategie voor jouw vastgoed?

Bij het lezen van deze blog is het van belang om goed voor ogen te houden dat er een onderscheid gemaakt wordt tussen de berekening voor het rechtsherstel volgens de Hoge Raad enerzijds en hoe de belastingheffing wordt berekend op basis van het werkelijk rendement onder het (toekomstige) nieuwe box 3-stelsel.

Uitspraak van de hoge raad over het werkelijke rendement in Box 3

De Hoge Raad heeft op 6 juni 2024 geoordeeld over de berekening van het werkelijke rendement in box 3. Dit omvat niet alleen huur, rente en dividend, maar ook de positieve en negatieve (ongerealiseerde) waardeveranderingen van vastgoed. Op 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad verduidelijkt dat de waardeaangroei van vastgoed wordt berekend als het verschil tussen de WOZ-waarde aan het begin en het einde van het jaar.

Op 20 december 2024 heeft de Hoge Raad meer duidelijkheid gegeven over belangrijke aspecten rondom vastgoed. Deze uitspraak gaat in op de berekening van (ongerealiseerde) waardeveranderingen van vastgoed, bijvoorbeeld in situaties waarin wordt geïnvesteerd. Ook wordt besproken hoe een tweede woning fiscaal wordt behandeld: als je de woning niet verhuurt, wordt er geen voordeel voor eigen gebruik in rekening gebracht.

Deze uitspraken zijn van belang voor het rechtsherstel onder het huidige stelsel en gelden (voorlopig) niet als uitgangspunt voor toekomstige regelgeving. De invoering van een nieuw box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement is nog onderwerp van discussie.

Het is belangrijk om te weten dat bij de berekening van het werkelijke rendement geen rekening wordt gehouden met kosten. Rentekosten op schulden zijn wel aftrekbaar, maar alleen voor zover deze betrekking hebben op box 3-schulden. 

Voorbeeld berekening rechtsherstel op basis van werkelijk rendement

Onder het huidige stelsel kun je in aanmerking komen voor rechtsherstel als blijkt dat het werkelijke rendement lager is dan het fictieve rendement. Dit betekent dat de belastingaanslag wordt aangepast aan de hand van de daadwerkelijk behaalde inkomsten. Het rechtsherstel geldt echter alleen zolang de nieuwe wetgeving, gebaseerd op werkelijk rendement, nog niet is ingevoerd. De berekening hieronder toont hoe de belastingheffing in box 3 in 2025 kan uitpakken op basis van het werkelijke rendement.

Stel: je verhuurt een pand voor €8.000 per maand, wat resulteert in een jaarlijkse huur van €96.000. De directe kosten bedragen €30.000 per jaar, en de rentekosten €15.000.

• Netto-inkomsten: €96.000 - €15.000 = €81.000
• Belastingheffing: €81.000 x 36% (tarief 2025) = €29.160. Dit is dus het te betalen belastingbedrag op basis van het werkelijk rendement op basis van het arrest over rechtsherstel.
• Het forfaitair rendement op vastgoed is voor 2025 berekend op 5,88%. Dit is een daling ten opzichte van 2024. Maar het kabinet overweegt hierbij een aanvullende verhoging in te voeren waardoor het percentage op vastgoed in totaal uitkomt op 7,66%. Dit om gemiste belastinginkomsten te compenseren. Stel het pand heeft een waarde in het economische verkeer van €1.500.000. Dan wordt de box 3-heffing als volgt berekend: 7,66% * 1.000.000 = €76.000.
• Op basis van bovenstaande berekening is het werkelijke rendement (€ 81.000) hoger dan het forfaitaire rendement (€ 76.000). Dit betekent dat deze belastingplichtige geen recht heeft op rechtsherstel.

Leegwaarderatio en de waarde in het economische verkeer; wat betekent dit voor jouw vastgoed?

Wanneer woningen verhuurd worden en onder huurbeschermingsregels vallen, wordt bij de belastingheffing in box 3 de leegwaarderatio toegepast. Voor 2023 kon dit aanzienlijke fiscale voordelen opleveren voor vastgoedbezitters.  Echter, per 1 januari 2023 is deze regeling versoberd.

De Hoge Raad heeft bepaald dat als deze waardering op basis van de leegwaarderatio minstens 10% hoger is dan de werkelijke waarde in het economische verkeer (bijvoorbeeld de verkoopwaarde), je uit mag gaan van die lagere waarde.

Om dit aan te tonen, is een taxatie of onderbouwing door een deskundige noodzakelijk. Hoewel dit extra kosten met zich meebrengt, kan het aanzienlijk schelen in de belasting die je betaalt in box 3.

Bij het overwegen om vastgoed in een BV onder te brengen, is het belangrijk om rekening te houden met deze mogelijkheid. In box 3 kan een lagere waardering leiden tot minder belasting, terwijl in een BV de kosten aftrekbaar zijn, maar je te maken hebt met andere belastingregels. Het vergelijken van beide scenario’s helpt je om de beste keuze te maken op basis van jouw situatie.

Wet werkelijk rendement; het nieuwe box 3 stelsel

De verwachting was dat de nieuwe regels op basis van het werkelijke rendement per 2027 zouden gelden, maar de staatssecretaris heeft aangegeven dat dit niet haalbaar is. Tot die tijd wordt de belasting in box 3 geheven op basis van het forfaitaire rendement. Het forfaitaire rendement voor overige bezittingen in box 3, zoals vastgoed, stijgt mogelijk van 6,04% naar 7,66%  met ingang van 2025. Dit is voorgesteld door de staatssecretaris om gemiste belastinginkomsten te compenseren.

Het kabinet heeft het wetsvoorstel voor het nieuwe box 3 stelsel al ingediend. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen drie categorieën voor de aftrek van kosten die te maken hebben met onroerende zaken:

1. Huurinkomsten worden belast en de jaarlijkse onderhoudskosten zijn aftrekbaar wanneer het een onroerende zaak betreft die jaarlijks voor 90% wordt verhuurd.
2. Als een onroerende zaak het hele jaar niet wordt verhuurd dan wordt het directe rendement berekend via een vastgoedbijtelling (2,65% van de WOZ-waarde).
3. Bij een gemengd gebruik wordt gekeken naar de hoogte van de huurinkomsten en naar de hoogte van de vastgoedbijtelling. Het hoogste bedrag wordt belast.

Voorbeeldberekening belastingheffing op basis van de voorstellen voor het nieuwe box 3 stelsel

De berekening hieronder geeft een voorbeeld van hoe de voorgestelde nieuwe regels voor het werkelijk rendement in box 3 uitwerken in een praktijkgeval. Hierbij wordt uitgegaan van categorie 1, waarin huurinkomsten belast worden en alle kosten voor het pand, zoals onderhoud en rente, aftrekbaar zijn.

Stel: je verhuurt een pand voor €8.000 per maand, wat resulteert in een jaarlijkse huur van €96.000. De directe kosten bedragen €30.000 per jaar, en de rentekosten €15.000.

• Netto-inkomsten: €96.000 - €15.000 – 30.000 = €51.000
• Belastingheffing: €51.000 x 36% (tarief 2025) = €18.360

Het advies van de Raad van State aan de regering is om deze wet niet in deze vorm in te dienen vanwege de complexiteit voor zowel de Belastingdienst als belastingplichtigen.

Vastgoed aanhouden in een BV (tarieven 2024)

Het aanhouden van verhuurd vastgoed in een BV brengt andere fiscale regels met zich mee dan in box 3. Binnen de vennootschapsbelasting zijn alle kosten, zoals onderhoud en rente, aftrekbaar zolang het vastgoed wordt verhuurd. Hierdoor kan het aanhouden van vastgoed in een BV fiscaal aantrekkelijker lijken. Hieronder dezelfde situatie, maar dan binnen de vennootschapsbelasting:

• Netto-inkomsten: €96.000 - €30.000 (directe kosten) - €15.000 (rentekosten) = €51.000
• Belastingheffing: €51.000 x 19% (eerste schijf vennootschapsbelasting tot €200.000) = €9.690

Hoewel een BV fiscaal voordeliger lijkt, moet je rekening houden met box 2-heffing als je de winst in privé wilt opnemen naast het verplichte minimum DGA-salaris. De tarieven voor 2025 zijn als volgt:

• 24,5% tot €67.000 (bedrag 2025 = € 67.804).
• 31% voor bedragen daarboven.

Als DGA met een aanmerkelijk belang (≥5%) geldt in 2025 een gebruikelijk loon van minimaal € 56.000, het loon van de meestverdienende werknemer, of het loon uit een vergelijkbare dienstbetrekking, afhankelijk van welk bedrag het hoogste is. Over dit salaris wordt loonbelasting berekend

Op basis van de cijfers lijkt een BV fiscaal voordeliger te zijn om vastgoed in aan te houden. Maar als je momenteel vastgoed in box 3 hebt, is het de vraag of het overdragen naar een nieuw op te richten BV gunstig is. Dit komt doordat je bij overdracht overdrachtsbelasting moet betalen, die in 2025 10,4% bedraagt. Het voorstel is om dit vanaf 2026 te verlagen naar 8%. Dit directe kostenplaatje weegt vaak niet op tegen het mogelijke fiscale voordeel.

Daarnaast moet je bij verkoop van vastgoed dat in een BV wordt gehouden, vennootschapsbelasting betalen over de vermogenswinst. Onder het huidige box 3-regime wordt er geen belasting geheven over de vermogenswinsten. Het kabinet is echter van plan om in het nieuwe box 3-stelsel ook belasting te heffen over vermogenswinsten.  

Conclusie en advies voor jouw vastgoedstrategie

Houd je op dit moment vastgoed in box 3? Het overdragen van bestaand vastgoed naar een BV biedt op korte termijn vaak weinig voordeel vanwege de overdrachtsbelasting, die in 2025 10,4% bedraagt. Overweeg je echter om nieuw vastgoed aan te kopen, dan kan het aantrekkelijk zijn om een BV op te richten en via deze route vastgoed aan te schaffen.

Houd bij het maken van je keuze rekening met fiscale, juridische en administratieve aspecten, zoals oprichtingskosten en jaarlijkse verplichtingen. Ook je langetermijnstrategie, zoals plannen voor herinvesteringen of uitkeringen, speelt een belangrijke rol.

Wil je meer weten? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek. Bel ons op 088 321 0800 of neem contact op met Emre Sönmez. Samen maken we de fiscale gevolgen van vastgoedbeleggingen inzichtelijk voor jouw situatie.

Deze blog is geschreven door Emma Heerema en Emre Sönmez.