Hypotheek in box 3?

De hypotheekrenteaftrek in box 1 wordt steeds verder beperkt door diverse maatregelen van de overheid. In combinatie met een lagere hypotheekrente en lagere belastingtarieven, levert dit weinig belastingvoordeel op. Door de hoge vermogensrendementsheffing in box 3 kan het in bepaalde situaties voordelig zijn om de eigenwoningschuld in box 3 te plaatsen. Maar in welke situaties is dit mogelijk en wanneer is het ook gunstig?

Er zijn een aantal aspecten waardoor vandaag de dag een eigenwoningschuld in box 3 mogelijk voordeliger is dan een eigenwoningschuld in box 1, namelijk:

• De historisch lage hypotheekrente;
• De verlaging van het maximale fiscale voordeel van de renteaftrek in box 1 naar 37%;
• De hoge belastingdruk op vermogen in box 3;
• Het hogere eigenwoningforfait vanaf ruim €1 miljoen WOZ-waarde;
• De afbouw van de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld

Een kanttekening; het is onzeker hoe de box 3-heffing zich in de toekomst ontwikkelt.

Wanneer is een eigenwoningschuld in box 3 gunstig en wanneer niet?

Een eigenwoningschuld in box 3 is gunstig wanneer in box 1 het bedrag van de hypotheekrenteaftrek van de totale eigenwoningschuld lager is dan de bijtelling van het eigenwoningforfait. Daarbij moet ook voldoende positief vermogen aanwezig zijn in box 3 tegenover de schuld in box 3.

Daarnaast zijn er ook situaties waarbij een eigenwoningschuld in box 3 nooit gunstiger is dan in box 1. Dit is het geval wanneer de rente op de eigenwoningschuld in box 1 meer bedraagt dan de bijtelling van het eigenwoningforfait. Ook mag er in dat geval in box 3 geen vermogen zijn waarover belasting is verschuldigd.

In alle andere situaties hangt het van het rentepercentage op de hypotheek af of het voordelig is om de eigenwoningschuld in box 1 of box 3 te hebben. Bij welk rentepercentage het voordelig is, verschilt per persoonlijke situatie.

Wanneer kan een eigenwoningschuld in box 3 terechtkomen?

Zoals hierboven al beschreven kan een eigenwoningschuld in box 3 voordelig zijn, maar de vervolgvraag is of het mogelijk is om de eigenwoningschuld in box 3 te laten vallen. De hoofdregel is dat een schuld de bezitting volgt. Wanneer je een schuld bent aangegaan om een eigen woning te kopen, dan zit die schuld in beginsel ook in box 1. Tenzij er een specifieke beperking geldt of wanneer je niet aan de voorwaarden voldoet.

Voor eigenwoningschulden van vóór 2013 is het niet mogelijk deze in box 3 te plaatsen.

Eigenwoningschulden die vanaf 2013 zijn ontstaan (het nieuwe regime) kunnen alleen tot de eigenwoningschuld in box 1 behoren wanneer aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• De schuld is aangegaan in verband met een eigen woning;
• Er moet een contractuele verplichting bestaan om de schuld in maximaal 360 maanden tenminste annuïtair volledig af te lossen;
• De verplichting tot aflossen moet daadwerkelijk worden nagekomen (aflossingseis);
• In bepaalde gevallen moet aan de verplichting tot informatieverstrekking worden voldaan.

Als het voordeel in box 3 groter is dan het voordeel van renteaftrek in box 1, is het mogelijk om de schuld ten behoeve van de eigen woning in box 3 plaatsen door ervoor te zorgen dat de lening niet (langer) aan de fiscale aflossingseis voldoet.

Conclusie

In sommige gevallen is het mogelijk én gunstiger om de eigenwoningschuld in box 3 te hebben in plaats van in box 1. Dit is echter afhankelijk van verschillende factoren. Wil je bespreken wat in jouw persoonlijke situatie mogelijk is? Neem dan gerust contact met ons op via 088-3210800 óf via onderstaand contactformulier.

Froukje Grasman en Rozemarijn Wiersma