De wet betaalbare huur en wet vaste huurcontracten

Wat betekenen deze wetten voor de verhuurder op de woningmarkt?

In Nederland staat de woningmarkt al jaren onder druk. Om deze reden werd vorig jaar de Wet goed verhuurderschap geïntroduceerd. Samen met de twee wetten die dit jaar in werking zijn getreden– de Wet betaalbare huurprijzen en de Wet vaste huurcontracten – hebben zij het doel de toegankelijkheid van de huurmarkt te verbeteren en huurders meer zekerheid te bieden. Maar wat houden deze wetten precies in en wat betekenen ze voor verhuurders op de woningmarkt?

Wet betaalbare huur

De Wet betaalbare huur richt zich op het reguleren van huurprijzen in de vrije sector. De wet stelt grenzen aan de maximale huurprijs die verhuurders kunnen vragen, aan de hand van het  woningwaarderingsstelsel (WWS). Factoren zoals de grootte van de woning, de locatie, energielabel en de voorzieningen bepalen de kwaliteit van de woning, waar vervolgens een puntenaantal aan wordt gekoppeld. Het waarderingsstelsel is al langer in gebruik in de sociale huursector, maar door de nieuwe wet wordt dit stelsel ook ingezet binnen de vrije sector. Tot 1 juli 2024 vielen woningen met een aanvangshuurprijs tot €879,66 (gelijk aan 147 punten) onder de liberalisatiegrens. De Wet betaalbare huur breidt deze grens per 1 juli 2024 uit naar het middensegment, voor huurwoningen met een kwaliteit tussen de 144 en 186 punten, laatstgenoemde gelijk aan een aanvangshuurprijs van € 1.157,97 per maand.

Huurcontracten gesloten na 1 juli 2024 zullen vanaf de aanvang moeten voldoen aan de maximum huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel. Voor bestaande huurcontracten geldt gedeeltelijk overgangsrecht, afhankelijk van het huursegment:

• Als de huidige huurprijs onder de liberalisatiegrens ligt, moet de verhuurder zich vanaf 1 juli 2024 aan de maximale huurprijs volgens het aangepaste waarderingsstelsel houden, met een mogelijke aanpassing van de huurprijs tot gevolg;
• Als de huurwoning in de vrije sector wordt verhuurd, maar deze woning na inwerkingtreding van de wet door het aangepaste waarderingsstelsel een puntenaantal heeft wat in het  laagste segment valt, geldt dat de verhuurder een jaar de tijd krijgt om de gevraagde huur aan te passen en er voor huurders vanaf 1 juli 2025 recht bestaat op een maximum huurprijs.

De wetgeving heeft een dwingend karakter. Wordt de nieuwe wetgeving niet gevolgd, dan loopt de verhuurder het risico op een handhavingsboete.

Wet vaste huurcontracten

Met deze wet wil de overheid tijdelijke huurcontracten terugdringen en verhuurders verplichten om standaard huurcontracten voor onbepaalde tijd aan te bieden. Huurovereenkomsten van bepaalde tijd gesloten voor deze datum, mogen hun tijdelijke karakter behouden. Wordt de tijdelijke huurovereenkomst verlengd of wordt er een nieuwe huurovereenkomst aangegaan na 1 juli 2024, dan zal deze overeenkomst een onbepaald karakter moeten krijgen.

Mag er dan helemaal niet meer tijdelijk worden verhuurd?

Voor bepaalde groepen huurders heeft de wetgeving een uitzondering gemaakt. Aan onder meer studenten, pas gescheiden ouders, statushouders en urgente woningzoekenden mag tijdelijk verhuurd blijven worden. Ook huurovereenkomsten die vanwege hun karakter alleen tijdelijk van aard kunnen zijn, blijven onveranderd. Er kan hierbij worden gedacht aan de verhuur van een vakantiewoning, verhuur aan doelgroep bewoners of verhuur via de Leegstandswet.

Wat brengt de nieuwe wetgeving verder met zich mee voor verhuurders?

Beide wetten zullen hun invloed hebben op de huurwoningmarkt. Een aantal concrete gevolgen op een rij:

• Per 1 juli 2024 vallen huurwoningen met minder dan 187 punten of meer op basis van het woningwaarderingsstelsel niet langer in de vrije sector;
• Vanaf 1 januari 2025 moet in elke nieuwe huurovereenkomst de puntentelling uit het woningwaarderingsstelsel worden opgenomen;
• Een verhuurder moet bij het aangaan van een huurovereenkomst de huurder actief informeren over de toepassing van het woningwaarderingsstelsel;
• Huurders uit het middensegment kunnen met ingang van 1 juli 2024 de huurprijs van de door hen gehuurde woning laten toetsen bij de Huurcommissie;
• Nieuwbouwinvesteringen worden gestimuleerd door een nieuwbouwopslag op de maximaal te vragen huurprijs;
• De definitie van een zelfstandige woonruimte is aangescherpt naar een woonruimte van maximaal twee woningdelers zonder een duurzame huishouding. Dit betekent dat wanneer een woning door drie personen zonder een duurzame huishouding wordt gedeeld, niet langer sprake is van een zelfstandige woonruimte;
• Het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten is met ingang van 1 juli 2024 geactualiseerd. De locatie van de woning, het energielabel en buitenruimte(n) tellen vanaf de voornoemde datum mee in de waardering. Voor monumentale panden geldt een prijsopslag op de maximaal te vragen huurprijs;
• Voor verhuurders komen nieuwe opzegmogelijkheden beschikbaar, waardoor opzegging van de huurovereenkomst bij verkoop van de woning wegens samenwonen of dringend eigen gebruik mogelijk wordt.

Hoe ga je om met deze wijzigingen?

De invoering van de nieuwe wetgeving zorgt voor een verschuiving in de Nederlandse huurwoningmarkt. Door proactief actie te ondernemen, huurprijzen te herzien en contracten aan te passen, kun je de impact van deze wetten minimaliseren en ervoor zorgen dat verhuuractiviteiten toekomstbestendig blijven. Aarzel niet om een adviseur bij Bentacera te vragen naar de mogelijkheden om je hierbij te ondersteunen. Je kunt ons altijd bellen op 088 321 0800 of neem contact op met Daniëlle Melein.